部分項目房價上調(diào)

　　在整個樓市聲音一片看跌的情形下，有一些項目卻在逆市漲價，8月份（截至8月29日）開盤項目當中出現(xiàn)實質(zhì)均價上漲的項目有6個：橡樹灣、首開常青藤、首開國風美唐、觀唐云鼎、萬科幸福匯、中信新城。其中萬科幸福匯10500元/平方米的本期開盤均價比上期上漲500元/平方米

　　今年以來，東、西兩城區(qū)僅有一個新盤入市，也就是中信禧園。而在其余的四個城區(qū)，朝陽、海淀相對推出的新樓盤較多。如果將限購以后推出的樓盤價格與限購前的價格相比，可以看到新房價格未跌反漲。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，青秀雅苑于4月3日推出的160套房源，截至8月24日已成交118套，簽約率近74%，成交均價為25952元/平方米；而6月23日推出的230套房源，已成交107套，簽約率約46.5%，成交均價為28032元/平方米，相較于前一期的25952元/平方米，上漲約8%。此外，“京15條”后推出的兩批北京城區(qū)樓盤房源中海風情苑和倚山庭院，兩個樓盤后一期樓盤的成交均價比前一期分別上漲約5%和4%。

　　以潤景茗苑為例，該項目位于清河，目前已有三批推向市場。在2010年1月14日首次獲得預(yù)售證的樓盤，成交均價為18520元/平方米；到了同年的7月份，潤景茗苑再推房源時，成交均價已經(jīng)上漲到24358元/平方米。截至8月27日，于6月22日再度獲得預(yù)售許可的潤景茗苑項目，每平米成交均價已過3萬元。

　　城區(qū)與郊區(qū)價格差拉大

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，8月中上旬城區(qū)商品期房住宅均價為33500元/平方米，較6月上漲16%。城區(qū)和近郊的成交均價差距由6月的11334元/平米上漲到14779元/平方米，新政后郊區(qū)價格首次低于城區(qū)比重超過四成，達到44%。近三個月（6月-8月中旬）城區(qū)入市14個項目中，有10個成交均價較前一期開盤出現(xiàn)不同程度的上漲，比重達到71%。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，城區(qū)商品房價格上漲極有可能是短期內(nèi)市場供求對價格的博弈表現(xiàn)。多數(shù)改善性購房客戶會選擇在城區(qū)置業(yè)，由于其先賣后買，購買能力有所保證，即使城區(qū)商品住宅價格有所上漲，對其購買意愿的影響，相對于首次置業(yè)者較弱，但是這部分客戶也會存在一個購買底線。城區(qū)商品住宅價格上漲的同時，新增供應(yīng)的成交比重下降約11%，也就是說成交“提價房”的消化力在明顯衰退，新開盤項目的成交難度較之前有所增加。

　　“策略型”漲價與

　　“底氣型”漲價

　　本月萬科共有三個項目開盤，其中兩個項目降價，一個項目漲價，漲跌幅度均在500元/平方米左右，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析指出，這也是目前旗下較多開發(fā)企業(yè)的一種銷售策略，通過不同項目以及相同項目不同階段的價格小幅調(diào)整，一方面對購房者實施“心理戰(zhàn)術(shù)”吸引成交，也不至于對前期業(yè)主造成不利影響；另一方面通過不同項目之間的協(xié)調(diào)實現(xiàn)公司利益的最大化。萬科公司通過這三個項目的配合，8月份（截至8月29日）實現(xiàn)5.7億元銷售回款，成為策略型漲價的典范。

　　任啟鑫表示，還有一類是“底氣型漲價”，大多是國企開發(fā)的項目，國企開發(fā)的項目，且更為直接，底氣也更足。例如首開常青藤與首開國風美唐，一方面是與項目的所處位置與項目類型有關(guān)，但國企強大的資金實力也是其中重要的支撐。